Apetres – Quais as principais dificuldades de viabilizar condomínios que resultem em imóveis que promovam a qualidade de vida em uma Região como a Metropolitana de São Paulo, que apresenta tantos problemas ambientais e uma intensa e desordenada ocupação do solo?
Michel Rike – A oferta de áreas em regiões metropolitanas para a implantação de loteamentos está cada vez mais escassa. As áreas disponíveis carregam os problemas típicos dos grandes centros urbanos no Brasil: ausência de infra-estrutura, proximidade com áreas com alta criminalidade, ocupações irregulares, dificuldades de acesso. Ou ainda, acabam por estar inseridas próximas a mananciais ou em áreas de preservação ambiental, o que torna o licenciamento ambiental muito mais complexo. Não faltam exemplos de ocupação desordenada, principalmente na Região Metropolitana de São Paulo. Basta olhar na região dos mananciais e constatar a existência de loteamentos irregulares, com péssima condição de infra-estrutura, carência de saneamento, drenagem e coleta de lixo, dentre outros.

Apetres – De fato, a ocupação desordenada em áreas de mananciais está custando caro ao patrimônio ambiental e à saúde pública. O que deve ser feito?
Michel – A impossibilidade de ocupação nestas áreas pela legislação de proteção aos mananciais fez com que seus proprietários permitissem uma ocupação desordenada com o passar dos anos, afinal houve uma perda do valor imobiliário da área. Em situações assim, o poder público deve ser criativo e viabilizar legalmente o desenvolvimento imobiliário nelas, através de uma ocupação qualificada e de baixa densidade. Isso, por exemplo, aconteceu em Pinhais, município da Região Metropolitana de Curitiba, onde foi implantado o AlphaVille Graciosa. Graças à criação de ‘Unidades Territoriais de Planejamento” pelo órgão gestor da região metropolitana, a ocupação das áreas de mananciais foi permitida conforme diferentes critérios de densidade, estabelecidos conforme a fragilidade e capacidade de suporte de cada área.

Apetres – E o que fazer em áreas de mananciais onde o estrago já foi feito e os impactos ambientais são sempre crescentes?
Michel – Ao olharmos as margens da Represa Guarapiranga, em São Paulo, por exemplo, é difícil imaginar qualquer solução em curto prazo, sem mencionar a quantidade de recursos financeiros necessários para a reversão desse quadro. O processo de ocupação desordenada traz prejuízos incalculáveis para a sociedade com a perda dos recursos naturais. A ocupação qualificada é a melhor maneira de preservar áreas como estas. Empreendimentos como os Alphavilles, por exemplo, acabam por reverter as tendências de ocupação desordenada existentes, beneficiando áreas metropolitanas dos grandes centros urbanos.

Apetres – A questão do licenciamento ambiental se insere entre as principais dificuldades para empreendedores hoje em dia. No caso do setor imobiliário como vem sendo a experiência?
Michel – O licenciamento ambiental tornou-se a espinha dorsal na aprovação de loteamentos urbanos, determina o ritmo do desenvolvimento de todos os projetos. A burocracia em excesso e a falta de estrutura e pessoal dos órgãos de licenciamento ambiental são fatores responsáveis pela lentidão nos processos. Uma simples vistoria em uma área pode levar semanas. O impacto disso tudo sobre os prazos de aprovação é grande.

Apetres – A existência de diversas instâncias do Poder Público também atrapalha?
Michel – De fato, apesar da legislação ter evoluído bastante, principalmente na última década, a existência de diversas instâncias de aprovação também é responsável por algumas das dificuldades. No Estado de São Paulo, já existe um processo centralizado de aprovação de projetos que inclui também o licenciamento ambiental, o GRAPROHAB. Isso torna as coisas mais claras para o empreendedor, permitindo que os cronogramas sejam mais bem planejados e cumpridos. Outros estados precisam criar sistemas semelhantes. Porém, isso ainda não elimina a necessidade de se estabelecer relações em diversos níveis da sociedade organizada. A atuação de ONGs e demais entidades civis nos processos de licenciamento é cada vez maior, exigindo o estabelecimento de diálogo já no início do processo. Tenho conhecimento de projetos que foram inviabilizados em fases avançadas do processo de aprovação por este descuido, em audiência pública, por exemplo, depois de muito trabalho e investimento feitos até então.

Apetres – E a experiência da AlphaVille nesse contexto?
Michel – A experiência acumulada em 30 anos desenvolvendo empreendimentos levou a AlphaVille Urbanismo a adotar metodologias próprias, que permitem planejar melhor nossos projetos. Isso quer dizer que só desenvolvemos projetos após realizar o planejamento ambiental prévio, estabelecendo relações de transparência com o Estado, com o Judiciário e com a sociedade civil organizada, sempre conscientes da nossa responsabilidade ambiental. Isso tem possibilitado obter as aprovações dentro do planejado.

Apetres – Quais são os conceitos da AlphaVille Urbanismo para os seus empreendimentos?
Michel – Antes de tudo, qualidade de vida. Isso significa criar áreas onde as pessoas possam viver em equilíbrio com o meio ambiente, oferecendo a possibilidade de se trabalhar e estudar, ter lazer, usufruir comércio e serviços e tudo isso com absoluta segurança. É o que chamamos de 24X7: viver em Alphaville 24 horas por dia, 07 dias por semana. Ademais, a consciência em relação à preservação ambiental aumenta a cada dia e o mercado torna-se mais exigente com os empreendedores. Priorizar a questão ambiental é hoje uma premissa em todos os nossos projetos, não apenas por sermos conscientes desta necessidade, mas também por exigência do nosso comprador. O processo do projeto é totalmente orientado pelo diagnóstico ambiental da área e suas diretrizes para ocupação. Estas são as primeiras coisas a serem feitas ao iniciarmos qualquer estudo. O projeto urbanístico do loteamento em si e de seu entorno respeita desde a fase de concepção as áreas de interesse ambiental. Para as áreas preservadas são desenvolvidos planos de manejo e de monitoramento ambiental e algumas delas são transformadas em parques públicos, beneficiando toda uma comunidade e não apenas os moradores de Alphaville.

Apetres – Sim, isso enquanto o empreendedor está no projeto. Mas e depois?
Michel – Tudo é organizado de maneira que não haja deterioração ao longo do tempo. O sistema de auto gestão criado há mais de trinta anos com o primeiro Alphaville, em Barueri, Região Metropolitana de São Paulo, é o ponto chave para que haja preservação e valorização imobiliária ao longo dos anos, e mesmo após a saída do empreendedor os compromissos ambientais firmados durante o processo de licenciamento são cumpridos pela associação de moradores. Isso porque, na fase final de aprovação do projeto são incorporadas ao seu estatuto as ferramentas jurídicas necessárias para garantir o cumprimento destes compromissos. Mas, independente disso, percebe -se que os moradores tornam-se os maiores interessados em estimular a preservação nestas áreas, que representam a qualidade de vida que foram buscar ao optar por morar em Alphaville.

Apetres – Além destes aspectos que outras práticas a iniciativa privada pode trazer para que o uso do solo não seja responsável pela degradação ambiental?
Michel - A iniciativa privada deve estar em acordo com o interesse da sociedade. A adoção de práticas ambientalmente corretas contribui não apenas para a diminuição e controle de impactos ambientais, mas também para a educação e conscientização da sociedade. Recentemente entregamos um empreendimento em Fortaleza, no Ceará, onde o efluente da estação de tratamento de esgotos será integralmente utilizado para a irrigação de parques e jardins. Esta medida foi incorporada já na concepção do projeto de infra-estrutura do loteamento.

Apetres – Os empreendimentos da AlphaVille Urbanismo incorporam programas de educação ambiental?
Michel – A educação ambiental em nossos projetos se dá em três momentos distintos ao longo de todo o processo. Primeiro antes mesmo de iniciarmos a obra, através da orientação da equipe técnica e dos operários que nela vão trabalhar. Isso envolve programas de incentivo e orientação. Depois, durante a execução das obras, há o envolvimento da população do entorno do empreendimento. Neste caso, cabe citar o exemplo de programa desenvolvido no Bairro da Paz, vizinho ao Alphaville Salvador, onde a comunidade recebeu orientação sobre o consumo racional de água, reciclagem de lixo e conscientização quanto à importância dos recursos naturais. Por último, com a chegada dos moradores e funcionários que vão trabalhar no condomínio, as associações de moradores dão continuidade aos programas. Mais alguns exemplos: todos os residenciais Alphaville possuem programas de coleta seletiva de lixo e a gestão é feita através dos próprios moradores. No Alphaville Graciosa, foi firmado um convênio com a Universidade Federal do Paraná para desenvolver programas de pesquisa dentro das reservas florestais do empreendimento. Em Fortaleza, foi firmado um convênio entre a Fundação Alphaville e o Centro de Estudos do Mar da Universidade Federal do Ceará, visando o desenvolvimento de programas de revegetação do mangue e o repovoamento da fauna com espécies ameaçadas de extinção.

Apetres – Abordando o assunto de forma mais ampla gostaríamos de saber se empreendimentos habitacionais mais populares têm condições de incorporar preocupações ambientais? E, por que não incorporam?
Michel – A adoção de práticas ambientalmente corretas deve ser considerada em qualquer circunstância. Obviamente, empreendimentos mais valorizados têm possibilidade de destinar maiores recursos aos programas ambientais. Isso, porém, não significa que loteamentos populares, onde se busca a racionalização em maior escala, devam ignorar o momento pelo qual passamos. As melhores receitas serão sempre aquelas vinculadas a sustentabilidade e renovação dos recursos naturais. Acrescentar aos empreendimentos populares programas de educação ambiental, reciclagem, uso racional da água, são sugestões simples de se implantar, sem custos expressivos para o empreendedor.

Apetres – Pelo que se pode entender os desafios ambientais para este tipo de empreendimento são maiores que aqueles para os projetos de alto valor agregado?
Michel – Hoje no Brasil há um enorme déficit habitacional, principalmente nas camadas mais populares. É possível, portanto, saber a quantidade de empreendimentos necessários para atender toda esta demanda e conseqüentemente o dano potencial que estes projetos podem causar ao meio ambiente. Projetos de habitação popular obrigam o empreendedor a uma economia de maior densidade, o que provoca maior impacto ambiental. Por isso, esses empreendimentos devem ser implantados preferencialmente em regiões onde haja capacidade de suporte para tal. O grande desafio é atender a esta demanda sem provocar ainda mais impactos negativos ao meio ambiente, para não correr riscos de em nome da questão social destruir ainda mais os já escassos recursos naturais.

Apetres – Para finalizar, o que dizer dos empreendedores do mercado imobiliário que “vendem” ecologia em seus empreendimentos destruindo a ecologia. Fazem Marketing Ecológico de empreendimentos que para serem edificados destroem o pouco de ecologia do lugar. Isso incomoda empresas como A AlphaVille Urbanismo? Como agir para depurar a performance desse segmento empresarial?
Michel – Em qualquer atividade sempre existirão os bons e os maus exemplos. Cabe ao Estado e à sociedade organizada fiscalizar o cumprimento das leis propor alterações nas mesmas quando necessário, e no caso, cobrar qualificação dos empreendimentos no mercado imobiliário. Felizmente, o que percebemos hoje é a crescente preocupação da sociedade com a preservação ambiental. E, à medida que essa conscientização cresce, menor a margem para que grandes distorções aconteçam.